Чтобы более менее оценить прогнозы на 2021, давайте разберемся, что было в 2020.
Зимой в 2020 рынок шумел. Помню с клиентами сделали 7(!!!) оферов прежде чем купить. Потом из-за пандемии затих в марте. Банки отменили многие программы. Оценку (appraisal) было сложно получить или вообще невозможно. Регистрация в каунти заморозилась. Не разрешали показывать дома. Нельзя было ставить мебель, делать инспекции и нанимать фотографов.
Но к маю 2020 все привыкли к ситуации, и рынок снова активизировался. И шумит до сих пор!
Причины:
- Мало инвентаря (Продавцы ждут что цены поднимутся. Или боятся что через их дом будут люди ходить). Или если продадут, то как и что потом купить?
- Низкий процент. Хоть он немного и поднялся, все равно ставка исторически низкая, что делает покупательскую способность высокой.
- Народ боится инфляции, хочет вложить в недвижимость.
- Раньше люди не хотели уезжать далеко от работы. Но возле работы могли позволить только маленькую квартиру. Поэтому снимали. Теперь же, когда в офис ходить не нужно, они за эти же деньги могут купить что-то в East Bay например.
- В конце прошлого года люди получили бонусы, и сейчас рынок еще более жаркий
- Выросли акции и крипто валюта. Люди тоже хотят воспользоваться и вложить деньги с продажи
- Лимит по conforming кредитам вырос с 765тыс до 822тыс. Люди могут больше позволить
- Из-за карантина не успели построить. Строительства заморозились и поставки долго было ждать. Поэтому большой дефицит на новые постройки
- Выросли миллениалы! Да да! Сейчас им всем по 30+, а это возраст, когда люди заводят семьи и готовы “осесть”.
Немного статистики по цифрам:
Какая сейчас процентная ставка и упадет ли процент еще ниже?
Можно найти процент меньше трех. Но из-за этого банки настолько забились рефинансированием, что не думаю, что процент упадет еще ниже. Банки же потом кредиты перепродают. Поэтому им тоже нужно иметь с этого какой-то доход.
Не думаю, конечно что процент очень быстро скакнет вверх, но чуть чуть скорее всего вырастет чтобы охладить рынок.
Некоторые из вас все равно хотят подождать, а вдруг рынок скоро рухнет?
Давайте проанализируем, что будет, если цены упадут скажем на 10%. Процентная ставка, кстати уже не будет такой низкой.
И так. Например на сегодняшний день — кредит 800тыс. Ставка 2.75%. Выплата по ипотеке $3,266
Если же цены упадут: то кредит будет 720тыс. Процент пойдет вверх 3.75% — выплата в месяц $3,334. Почти на 100 долларов выше….
Прогнозы на 2021. Когда рухнет рынок?
Чтобы рынок рухнул, должно произойти две вещи. Меньше покупателей. Больше домов на рынке.
Многие весь 2020 твердили, что вот сейчас можно работать из дома, сейчас СА опустеет, все уедут в другие штаты и рынок рухнет. Да. Люди уехали. Но те люди просто не могли позволить себе здесь купить и арендовали. Т.е когда они уехали, им не нужно было ничего продавать. Соответственно домов на продажу больше не стало. А вот рент как раз кое-где просел.
Люди могут позволить себе купить подальше от офиса, а соответственно дешевле. Поэтому сейчас в East Bay, Half Moon Bay and Scotts Valley такой ажиотаж сейчас.
Плюс еще маленький процент.
Те, кто потерял доход и не может платить ипотеку. Сейчас действует forbearance закон на 180 дней (а может еще продлят), когда банк не может забрать дом за неуплату. А потом наверное еще полгода займет, прежде чем банк сможет забрать дом у человека. Т.е это как минимум год.
Миллениалы подросли и теперь будут переезжать из городов в пригороды. СФ и СХ центры пострадают больше всего.
Prop 19 позволит пенсионерам продавать и не платить большие налоги. Поэтому домов на продажу должно все-таки появиться больше.
А также повсеместное вакцинирование должно притупить страх продавцов, и они будут более склонны выставлять свои дома на рынок.
В декабре Zillow отдел по исследованиям и статистике написал, что в СХ в 2020 цены выросли на 15.2% и вырастут еще на 12.1% в этом году.
В связи с вышесказанным, не думаю, что рынок рухнет в 2021. Год полтора минимум он еще будет кипеть.
А что думаете вы?
